جزئیات نخستین صندوق زمین و ساختمان

مدیرعامل گروه سرمایه گذاری بانک مسکن با تشریح جزئیات نخستین صندوق زمین و ساختمان بازار سهام گفت: سرانجام پذیره نویسی اولین صندوق زمین و ساختمان شنبه با عنوان صندوق نسیم آغاز می شود.

به گزارش ایرنا، مصطفی ازگلی در جمع خبرنگاران افزود: مدلسازی این صندوق که از سال 86 در سازمان بورس آغاز شده بود، از اواخر سال گذشته مجددا مورد بازطراحی مهندسی مجدد قرار گرفت تا با رساندن فصل مشترکی در مفاهیم و معانی میان بازار سرمایه و بازار مسکن، از این پس بازار مسکن قادر به تامین مالی از بخش بازار سرمایه باشد.

وی اظهار داشت: این صندوق ها به جمع آوری نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سوی ساخت و ساز مسکن و گسیل نقدینگی به سمت تولید مسکن و نه دلالی آن کمک می کنند.

این مقام مسئول همچنین با تاکید بر تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی (اعم از مسکونی، تجاری، اداری) و تقویت بازار سرمایه در راستای تاکید مسوولان ارشد نظام و تاکید قوانین بالادستی، به شفافیت بالای این صندوق ها و کاهش احتمال سوء استفاده از منابع صندوق در پروژه های ساخت مسکن از باب هزینه کرد پروژه ها و کیفیت مصالح به کار رفته در آن و مدت زمان اجرای پروژه اشاره کرد.

ازگلی مزایای صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان برای سرمایه گذاران را نیز مورد اشاره قرار داد و گفت: به واسطه حضور این صندوق ها شاهد افزایش یا حفظ قدرت خرید سرمایه گذار (ولو با سرمایه اندک) در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان و مشارکت سرمایه گذاران در ساخت پروژه خواهیم بود.

وی اظهار داشت: متقاضیان با سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمان می توانند پرتفولیوی خود را تنوع بخشیده و ریسک پرتفوی خود را تعدیل کنند.

وی همچنین با اشاره به نقدشوندگی بالاتر این صندوق ها نسبت به سرمایه گذاری مستقیم در بخش ساخت و ساز، بر شفافیت بالا به دلیل نظارت های مختلف ارکان نظارتی صندوق (اعم از نظارت بر پیشرفت فیزیکی پروژه و نظارت بر پیشرفت مالی پروژه) تاکید کرد.

وی حضور این صندوق ها را برای سیستم بانکی مفید دانست و گفت: با تاسیس و آغاز به فعالیت این صندوق ها، فشار سازندگان از سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر می شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهی محور به سمت تامین مالی مشارکتی (آن هم با مشارکت عموم سرمایه گذاران و از طریق بازار سرمایه) سوق خواهد یافت.

وی در این میان از کاهش ارزش دارایی های صندوق، افزایش هزینه های ساخت، عدم اتمام پروژه در موعد مقرر و ریسک کاهش قیمت بازاری واحدهای سرمایه گذاری به عنوان ریسک های صندوق زمین و ساختمان نام برد.

وی حضور ناظر را به عنوان یکی از ارکان صندوق مورد اشاره قرار داد که به واسطه ناظر طرح توجیهی پروژه شامل نقشه ها، مراحل ساخت و درصدهای پیشرفت فیزیکی که انجام هر مرحله به صورت تجمعی به پیشرفت فیزیکی کل پروژه می افزاید، مورد تایید قرار می گیرد. همچنین نظارت بر اجرای پروژه جهت تطبیق با طرح توجیهی پروژه و استانداردها و مقررات ملی ساختمان، بررسی و تائید صورت وضعیت های پیشرفت فیزیکی تهیه شده توسط مدیر ساخت با انجام بازدیدهای لازم از پروژه از دیگر وظایف ناظر صندوق محسوب می شود.

به گفته وی؛ گزارش های دوره ای پیشرفت پروژه براساس صورت وضعیت های تائید شده در هرماه، حداکثر 10 روز کاری پس از پایان هر ماه از سوی ناظر صندوق تهیه می شود.

مدیرعامل شرکت گروه سرمایه گذاری بانک مسکن به بازارگردانی واحدهای سرمایه گذاری صندوق اشاره کرد که در پی این امر بازارگردان موظف است تا زمان ابطال واحدهای سرمایه گذاری سرمایه گذاران در پایان دوره فعالیت، بازارگردانی واحدهای سرمایه گذاری صندوق به استثناء واحدهای سرمایه گذاری در تملک ارکان صندوق را براساس دستورالعمل بازارگردانی بورس یا بازار خارج از بورس مربوطه، انجام دهد.

وی هرگونه تصمیمی درخصوص افزایش سرمایه و روش های فروش واحدهای ساخت را مربوط به اختیارات هیات مدیره صندوق دانست و گفت: در صورت نیاز در هر مرحله برای پرداخت هزینه های اجرای پروژه و سایر هزینه های صندوق براساس تصمیم هیات مدیره، صندوق از افزایش سرمایه برخوردار خواهد شد که این افزایش نیز به روش حق تقدم صورت می گیرد.

وی ادامه داد: تعیین روش فروش و تصویب فرآیند فروش و پیش فروش، اتخاذ تصمیمات لازم در فرآیند مناقصه یا در فرآیند فروش و پیش فروش واحدهای ساختمانی پروژه نیز از سوی هیات مدیره صورت می گیرد.

ازگلی در بیان تشریفات پیش فروش یا فروش واحدهای ساختمانی، گفت: فرآیند فروش واحدهای ساختمانی پروژه باید مطابق رویه ای صورت پذیرد که به پیشنهاد هیات مدیره صندوق به تایید سازمان می رسد. روش فروش اعم از روش مزایده، اعطای اولویت به دارندگان واحدهای سرمایه گذاری برای پیش خرید یا خرید واحدهای ساختمانی پروژه و روش مذاکره یا ترکیبی از آنها و اسناد و مدارک مزایده (در صورت تصمیم به مزایده)، نحوه تعیین قیمت های پایه، بودجه تبلیغات و محل تامین آن، چگونگی تبلیغ و اطلاع رسانی و نمونه قراردادهایی که با خریداران یا پیش خریداران واحدهای ساختمانی منعقد می شود، باید در رویه پیش فروش یا فروش واحدهای ساختمانی پیش بینی شود.

وی تصریح کرد: در صورتی که رویه پیش فروش یا فروش واحدهای ساختمانی ظرف سه ماه از شروع دوره تصفیه توسط هیات مدیره صندوق تنظیم نشده یا به تایید سازمان نرسد و یا در صورت تنظیم، تایید و اجرای آن، واحدهای ساختمانی ظرف یکسال پس از شروع دوره تصفیه صندوق، به صورت کامل، فروش نرود، آنگاه فروش واحدهای ساختمانی یا ادامه فروش واحدهای ساختمانی باقیمانده، از طریق فرآیند مزایده و مطابق ˈدستورالعمل تدوین روش و تهیه اسناد مزایده در صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمانˈ تا فروش همه واحدهای ساختمانی پروژه انجام خواهد شد.

وی در مور محاسبه خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری، اظهار داشت: خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری یا به بهای تمام شده محاسبه می شود یا بر مبنای خالص ارزش جایگزینی.

او ادامه داد: گزارش خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری به بهای تمام شده بر مبنای بهای تمام شده پروژه بوده و از صورت های مالی صندوق استخراج می شود، این گزارش حداکثر ظرف 45 روز در پایان هر سه ماه تهیه و در گزارشهای شش ماهه، حسابرس صندوق می باید در رابطه با صحت محاسبات خالص ارزش هر واحد اظهار نظر کند.

وی اضافه کرد: در بررسی خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری بر مبنای ارزش جایگزینی، هر یک از دارایی های مشهود و نامشهود با توجه به قیمت های روز مورد بررسی قرار می گیرد.

وی در ادامه به جزییات صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان نسیم پرداخت و گفت: این پروژه که در منطقه 22 شهرداری تهران به اجراء خواهد آمد با برخورداری از متراژ خالص 8 هزار متری و متراژ ناخاص 13 هزاری (همراه با مشاعات) دارای کاربری مسکونی است.

وی در خصوص ارکان این صندوق نیز از شرکت توسعه بازار سرمایه تهران به عنوان مدیر صندوق، شرکت عمرانی مسکن گستر به عنوان مدیر ساخت، شرکت پردیس ایران به عنوان ناظر نام برد.

این مقام مسئول در پایان ادامه داد: همچنین شرکت کارگزاری بانک اقتصاد نوین متولی صندوق و گروه سرمایه گذاری بانک مسکن تعهد پذیره نویسی آن را بر عهده دارد.